7464 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kısa Dönemli Konut Kiralamaları ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Av. Cemil Şaar
cemilsaar@kstlawfirm.com | +90 535 416 9476 | linkedin.com/in/cemilsaar
Bu yazıda yer alan bilgiler yayım tarihi itibarıyla güncel olup, bu alan sık sık değişikliğe uğrayan bir mevzuatla düzenlenmektedir. Herhangi bir işlem öncesinde güncel mevzuatın teyit edilmesi ve avukat desteği alınması gerekir. Yine yazı kapsamında tüm bilgilere yer verilmemiş olup, temel noktalar aktarıldıktan sonra şahsen önemli gördüğüm sorunlara dikkat çekilmiş olduğundan bu yazı hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
GİRİŞ
2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak hazırlanıp, 28 Aralık 2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmelik ile kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin ilk kapsamlı hukuki çerçeve oluşturulmuştur. O güne dek başta Airbnb, Booking ve Expedia olmak üzere çeşitli platformlar aracılığıyla sürdürülen ve hızla büyüyen bu sektör; tutarlı bir izin rejimine ya da özel bir vergi çerçevesine kavuşturulamamış, fiilen denetim dışında kalmış vaziyetteydi.
Kanunun benimsediği temel yaklaşım, bu faaliyetten yeni bir vergi kaynağı yaratmayı ve faaliyeti daha güvenli hale getirmeyi amaçlamaktadır.
Aşağıda, önce mevzuat bağlamında konut ve kiraya veren kavramları açıklanacak, akabinde mevzuatın temel çerçevesi soru-cevap formatında ele alınacaktır. Temel bilgilerin verilmesinin ardından uygulamada karşılaştığım, yabancı gerçek kişilere yönelik kolluk uygulamasına ilişkin ciddi sorunlar, bir somut olay incelemesi çerçevesinde ele alınacaktır.
“Konut”; tapuda mesken olarak kayıtlı ya da konut amacıyla kat mülkiyeti/kat irtifakı bulunan bağımsız bölümdür. Tapu kaydında yalnızca “arsa” olarak yer alan taşınmazlar bu tanım kapsamına doğrudan girmemekle birlikte, yapı kayıt belgesinde “konut” ibaresinin yer alması şartıyla izin belgesi alınabilmesi mümkündür.
“Kiraya veren”; konut üzerinde mülkiyet, intifa veya üst hakkı bulunan gerçek veya tüzel kişidir. Bu haklardan birine sahip olmayan kişiler, kiracılar dahil, mevcut yasal çerçeve kapsamında izin başvurusunda bulunma hakkına sahip değildir. “Kısa süreli kiralama” ise aynı kiracıya yüz günden fazla olmamak üzere yapılan konut kiralamasını ifade etmektedir.
TEMEL KAVRAMLAR
1- Mevzuatın hukuki dayanağı ve amacı nedir?
7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak çıkarılan Yönetmelik, kısa süreli konut kiralamasının hukuki çerçevesini belirlemektedir. Yetkili kurum Kültür ve Turizm Bakanlığıdır. Düzenlemenin temel amaçları izin mekanizması aracılığıyla güvenliği artırmak, komşuluk huzurunu korumak ve vergi uyumunu sağlamaktır.
2 – Kısa süreli kiralama için izin almak zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. Başvuru işlemleri e-Devlet üzerinden gerçekleştirilmektedir. İzin belgesinin düzenlenmesinin ardından 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki kimlik bildirme, terminal kaydı ve sair yükümlülükler de devreye girmektedir.
3 – Geçici izin uygulaması neydi?
1 Ocak 2024’ten önce faaliyete başlayan gerçek veya tüzel kişiler için geçiş dönemi kapsamında geçici izin mekanizması öngörülmüş; 1 Şubat 2024’e kadar başvuru yapılması aranmıştır. Verilen geçici izinler 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla kendiliğinden geçersiz hale gelmiştir. Geçiş sürecini tamamlayamamış olanlar bakımından idari yaptırım rejimi işlemeye başlamıştır.
4 – %25 kota uygulaması ve rezidans istisnası nasıl işlemektedir?
Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına düzenlenebilecek izin belgesi sayısı toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde yirmi beşiyle sınırlıdır. Beşin üzerinde başvuru yapılması halinde işyeri ruhsatı da zorunlu hale gelmektedir. Resepsiyon, güvenlik ve temizlik gibi hizmetleri sunan otel benzeri nitelikteki konutlar bu sınırlamadan muaf tutulmuştur; bu tür konutlarda izin belgesi doğrudan işleten şirket adına düzenlenebilmektedir. Söz konusu istisnanın tam kapsamı, idari uygulamada henüz tam netlik kazanmamış bir alan olmaya devam etmektedir.
5 – Kat maliki muvafakati hangi hallerde gereklidir?
Blok yapılarda noter onaylı ve oybirliğiyle alınmış kat maliki kararının başvuruya eklenmesi zorunludur; bu şart vazgeçilemez bir nitelik taşımaktadır. Müstakil yapılar ve tek malikli binalar için muvafakat aranmaz. Uygulamada bu aşama, büyük konut komplekslerinde genellikle en zaman alıcı ve operasyonel açıdan en zorlu adımdır.
6 – Başvuru için hangi belgeler gereklidir?
Kimlik ve imza belgeleri (tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, MERSİS [Merkezi Sicil Kayıt Sistemi] numarası ve imza sirküleri); güncel tapu, gerekli hallerde “konut” ibareli yapı kayıt belgesi, paylı mülkiyet halinde malik muvafakatnamesi, kat malikleri oybirliği karar tutanağı, gerekli hallerde işyeri ruhsatı ve UETS adresi.
7 – Aracı platformların yükümlülükleri nelerdir?
Kültür ve Turizm Bakanlığının resmi tebligatının ardından, izinsiz konut ilanlarının yirmi dört saat içinde kaldırılmaması halinde her bir konut için 100.000 TL idari para cezası ve erişim engeli yaptırımı uygulanabilmektedir.
8 – Vergi yükümlülükleri nelerdir?
Başlıca vergi yükümlülükleri şunlardır:
— Gelir Vergisi: Süreklilik arz eden kısa süreli kiralama faaliyeti ticari kazanç sayılır ve buna göre beyan edilmesi gerekir.
— KDV: %20 standart oran uygulanır.
— Konaklama Vergisi: KDV’den ayrı hesaplanır ve %2 oranında uygulanır. Ertesi ayın 26'sına kadar beyan zorunludur.
— Turizm Payı: Brüt hasılat üzerinden binde beş (0,05%) oranında aylık beyan zorunludur.
— e-Fatura: 1 Temmuz 2024 itibarıyla konaklama hizmeti sunanlar için zorunlu hale gelmiştir.
Kiralamanın hangi aşamada “sürekli” ticari faaliyet niteliği kazandığı sorusu her olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.
9 – Tapu kaydı “arsa” olan taşınmazlarda izin belgesi alınabilir mi?
Potansiyel olarak evet; ancak yapı kayıt belgesinde “konut” ibaresinin yer alması zorunludur.
10 – Tiny-house veya çekme karavan için izin belgesi alınabilir mi?
Çekme karavanlar Türk hukuku kapsamında römork olarak sınıflandırıldığından bu yapılar için izin belgesi alınması mümkün değildir. Sabit temelli prefabrik yapılar için, tapu kaydının usulüne uygun düzenlenmesi şartıyla başvuru yapılabilmesi mümkün olabilmektedir.
11 – Konutun yalnızca bir odası kiraya verilebilir mi?
Resmi olarak hayır. İzin belgesi bir bağımsız bölümün tamamı için düzenlenmektedir; oda bazlı kiralama bu kanun kapsamında izin konusu yapılamamaktadır. Oda bazlı konaklama sunmak isteyenlerin pansiyon veya otel ruhsatı alması gerekmektedir.
12 – Belediyeler tarafından ek harç alınabilir mi?
Evet. Bazı belediyeler Çevre Temizlik Vergisi bakımından farklı uygulamalara gidebilmekte ya da konaklama atığı ücreti gibi ek yükümlülükler getirmektedir. Uygulanabilecek yerel mevzuat her taşınmaz için ayrıca araştırılmalıdır.
13 – Sigorta zorunlu mudur?
7464 sayılı Kanun kapsamında sigorta yasal bir zorunluluk değildir. Bununla birlikte, konutun geçici misafirlerce kullanılması göz önünde bulundurulduğunda uygun bir sigorta teminatı alınması kuvvetle tavsiye edilmektedir.
14 – Kimlik bildirimi yapılmazsa ceza nedir?
1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde çok çeşitli idari para cezaları öngörülmekte olup, bu tutarlar her yıl yeniden değerlemeye tabidir. Güncel ceza tutarlarına ilişkin duyurular Emniyet Genel Müdürlüğünce paylaşılmaktadır.
15 – İzin belgesi hangi hallerde iptal edilebilir?
Kira tabelasının asılmaması, kapasite aşımı, yanıltıcı ilan kullanılması, kimlik bildirimi eksikliği ve fiziksel denetim standartlarının karşılanamaması gibi ihlaller idari para cezası uygulanmasına ve izin belgesinin iptaline yol açabilmektedir.
16 – Başvurum reddedildi; ne yapabilirim?
Başvurunun reddine ilişkin kararın tebliğ edilmesinden sonra Kültür ve Turizm Bakanlığına başvuru yapılması ve başvurunun reddedilmesi üzerine karara karşı iptal davası açma imkanları mevcuttur. Ancak bu prosedürün, yürütüldüğü ile göre yaklaşık 2 yıl sürebileceği gözetildiğinde, hukuk yoluna başvurmadan önce eksikliklerin giderilerek uzman yardımıyla konuyu idari usullerden çözmeye çalışmak önerilir.
KOLLUK KUVVETLERİNİN HATALI UYGULAMALARI NEDENİYLE KARŞILAŞILABİLEN BİRTAKIM SORUNLAR: BİR SOMUT OLAY İNCELEMESİ
Buraya kadar ele alınan çerçeve, büyük ölçüde kiraya verenin izin, vergi ve idari uyum yükümlülüklerine ilişkindir. Ancak bu kanunun uygulamasında ortaya çıkan ve kanaatimce yeterince ele alınmayan başka bir boyut daha vardır: Kısa süreli kiralama yapılan yerlerde yürütülen kolluk denetimlerinde misafir konumundaki yabancı gerçek kişilere yönelik tutum ve bu tutumun hukuki sonuçları.
Aşağıda bizzat karşılaştığım bir olayı aktaracağım; zira söz konusu olayın hem hukuki açıdan önemli hem de bu konudaki yazında gereği kadar incelenmeyen bir soruna dikkat çekeceğini umuyorum.
SOMUT OLAY
Yakın zamanda karşılaştığım somut olayda, A isimli yabancı bir misafirin, müvekkilime ait olan bir taşınmazda kalmakta olduğu esnada, kolluk kuvvetleri ilgili taşınmaza denetime geldiler. Taşınmazda kalmakta olan yabancı şahıs aslında taşınmazı uzun süreli olarak (8-12 ay) kiralamak niyetinde olmasına rağmen, henüz taraflar arasında yazılı bir sözleşme imzalanmamıştı. Dolayısıyla ilgili olayda herhangi bir hukuka aykırılık da yoktu.
Doğru bir uygulama düzleminde yapılacak denetimlerde; yabancı şahsa tercüman sağlanması, müdafi desteğine erişebileceği ve sessiz kalma hakkına sahip olduğu gibi (Miranda hakları) bilgilerin verilmesi gerekir. İfadesi alınan kişinin tehdit edilmesi, korkutulması gibi usuller ise hukuka aykırı olduğundan, bu tip taktiklere başvurulmaması gerekir.
Olay yerine gelen polis memurları ise konaklama yapmakta olan şahsa sahip olduğu haklardan bahsetmeksizin, anlamadığı bir dilde sorular sorup sonra da yine şahsın anlamadığı bir dilde bir tutanak hazırlayarak bunu imzalaması gerektiğini beyan etmiştir. Taraflar arası tüm iletişim Google Çeviri gibi ilkel bir çeviri aracı kullanılarak yürütülmüş olup, profesyonellikten son derece uzak bir şekilde gerçekleşmiştir.
Neye uğradığını haliyle anlamayan şahıs, büyük bir paniğe kapılarak tarafıma ulaştığında, “imzalamazsan seni karakola götürüp hakkında işlem yapacağız, uzun süre çıkamazsın” ve benzeri şekilde yapılan tehditler yüzünden ilgili tutanağı imzalamış vaziyetteydi. Tutanağı okuduğumda, Türkçe bilmeyen ve yanında ne avukat ne de tercümanı olan şahsın, “bu taşınmazı Airbnb sitesi üzerinde görüp kiraladım” şeklinde özetlenebilecek bir tutanağa imza atmış bulunduğunu gördüm.
Elbette ilgili tutanağa dayanılarak hazırlanan para cezalarına karşı ivedilikle gerekli itirazları yapıp hukuk süreçleri başlattık. Ancak kanaatimce bu yaşananlar son derece endişe verici olduğundan hem hukuk uygulayıcıları hem de potansiyel mağdurlar açısından konuya dikkat çekmek amacıyla paylaşmak istedim. Bu tip durumlar maalesef idari denetime tabi konuların neredeyse tamamında sıklıkla yaşanmakta, avukat desteğine birtakım tutanaklar imzalandıktan sonra ulaşılması bazı hallerde avukatın herhangi bir etki yaratmasını imkansız hale dahi getirebilmektedir. Bu nedenle kolluk kuvvetlerinin hazırladığı hiçbir evrakın hukuki destek alınmadan imzalanmaması, kolluğun her zaman “karşı taraf” olduğunun kişilerce unutulmaması gerekmektedir.
Özetle, Türkiye’de kısa dönemli kiralama yapmak isteyen herkesin hem müşterileri hem kendileri açısından gerekli önlemleri alabilmeleri adına bir avukatla çalışması hayati öneme sahiptir. Bu alanda faaliyet gösteren müvekkillerimizin, hukuka uygun bir şekilde kısa veya uzun dönemli kiralama yaptığı yerlerde kalan tüm yabancı müşterilerine hangi haklara sahip olduklarını anlatmak suretiyle bu tür hukuksuzlukların yaşanmasını önlemeye çalışıyoruz. Ancak uyguladığımız bu tedavi yalnızca semptomatiktir. Gerçek bir çözüm, kanun koyucuların yeni mevzuat yaratırken bu mevzuatı uygulayacak kişileri de özel bir eğitime ve bilgilendirmeye tabi tutması gerektiğini anladıkları gün söz konusu olacaktır. Yeni kanun çıkarıp, gri alanları denetime tabi tutmak elbette önemli ve gereklidir. Ancak çıkartılan yeni kanunu uygulayacak kişilere yeterli bir eğitim verilmediği veya belki bu alanda uzmanlaşacak özel birimler oluşturulmadığı sürece, çıkarılan kanunlar çözdükleri kadar yeni problem yaratmaya devam edecektir.
Konuya dair son olarak dikkat çekmek istediğim nokta ise şudur: Bu tür, uzun vadeli düşünen bir devlet aklıyla çıkarılmışa benzemeyen, daha refleksif nitelikler arz eden düzenlemeler, Türkiye’de ticaret yapmak zaten son derece zorken bunu daha da zorlaştırmaktadır. Belki bu noktada bir okur; “rant arayıcı ve kollayıcı vaziyetteki ticari faaliyetleri de kolaylaştırmayalım” diyebilir. Ancak burada dikkat çekmeye çalıştığım, “uzun vadeli ve geniş düşünen bir üst akıl eksikliği” kendini bu yazının kapsamını fazlasıyla aşacak, çok çeşitli alanlarda daha göstermektedir. Vergi mevzuatımızın eskiliği, çalışma izni mevzuatındaki sorunlar, kolluk uygulamaları, yabancı ülkelerde düzenlenmiş vekaletnamelerin entegrasyonu problemleri bunlardan yalnızca bazılarıdır. Bütün bu sorunlar, özellikle yabancı yatırımcılar açısından doğru hukuki bilgiye sahip avukatla çalışmanın önemini son derece artırmakta, doğru ve etkin bir desteğe sahip olmayan yatırımcıların ise çok çeşitli sorunlarla karşılaşabilmesine neden olmaktadır.
Av. Cemil Şaar, Dr. adayı
Bu yazı ilk olarak https://cemilsaar.com/tpost/kisa-donemli-konut-kiralama-7464 adresinde paylaşılmıştır.
cemilsaar@kstlawfirm.com | +90 535 416 9476 | linkedin.com/in/cemilsaar
cemilsaar@kstlawfirm.com | +90 535 416 9476 | linkedin.com/in/cemilsaar
Bu yazıda yer alan bilgiler yayım tarihi itibarıyla güncel olup, bu alan sık sık değişikliğe uğrayan bir mevzuatla düzenlenmektedir. Herhangi bir işlem öncesinde güncel mevzuatın teyit edilmesi ve avukat desteği alınması gerekir. Yine yazı kapsamında tüm bilgilere yer verilmemiş olup, temel noktalar aktarıldıktan sonra şahsen önemli gördüğüm sorunlara dikkat çekilmiş olduğundan bu yazı hukuki tavsiye niteliğinde değildir.
GİRİŞ
2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak hazırlanıp, 28 Aralık 2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Yönetmelik ile kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin ilk kapsamlı hukuki çerçeve oluşturulmuştur. O güne dek başta Airbnb, Booking ve Expedia olmak üzere çeşitli platformlar aracılığıyla sürdürülen ve hızla büyüyen bu sektör; tutarlı bir izin rejimine ya da özel bir vergi çerçevesine kavuşturulamamış, fiilen denetim dışında kalmış vaziyetteydi.
Kanunun benimsediği temel yaklaşım, bu faaliyetten yeni bir vergi kaynağı yaratmayı ve faaliyeti daha güvenli hale getirmeyi amaçlamaktadır.
Aşağıda, önce mevzuat bağlamında konut ve kiraya veren kavramları açıklanacak, akabinde mevzuatın temel çerçevesi soru-cevap formatında ele alınacaktır. Temel bilgilerin verilmesinin ardından uygulamada karşılaştığım, yabancı gerçek kişilere yönelik kolluk uygulamasına ilişkin ciddi sorunlar, bir somut olay incelemesi çerçevesinde ele alınacaktır.
“Konut”; tapuda mesken olarak kayıtlı ya da konut amacıyla kat mülkiyeti/kat irtifakı bulunan bağımsız bölümdür. Tapu kaydında yalnızca “arsa” olarak yer alan taşınmazlar bu tanım kapsamına doğrudan girmemekle birlikte, yapı kayıt belgesinde “konut” ibaresinin yer alması şartıyla izin belgesi alınabilmesi mümkündür.
“Kiraya veren”; konut üzerinde mülkiyet, intifa veya üst hakkı bulunan gerçek veya tüzel kişidir. Bu haklardan birine sahip olmayan kişiler, kiracılar dahil, mevcut yasal çerçeve kapsamında izin başvurusunda bulunma hakkına sahip değildir. “Kısa süreli kiralama” ise aynı kiracıya yüz günden fazla olmamak üzere yapılan konut kiralamasını ifade etmektedir.
TEMEL KAVRAMLAR
1- Mevzuatın hukuki dayanağı ve amacı nedir?
7464 sayılı Kanun ve buna dayanılarak çıkarılan Yönetmelik, kısa süreli konut kiralamasının hukuki çerçevesini belirlemektedir. Yetkili kurum Kültür ve Turizm Bakanlığıdır. Düzenlemenin temel amaçları izin mekanizması aracılığıyla güvenliği artırmak, komşuluk huzurunu korumak ve vergi uyumunu sağlamaktır.
2 – Kısa süreli kiralama için izin almak zorunlu mudur?
Evet, zorunludur. Başvuru işlemleri e-Devlet üzerinden gerçekleştirilmektedir. İzin belgesinin düzenlenmesinin ardından 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki kimlik bildirme, terminal kaydı ve sair yükümlülükler de devreye girmektedir.
3 – Geçici izin uygulaması neydi?
1 Ocak 2024’ten önce faaliyete başlayan gerçek veya tüzel kişiler için geçiş dönemi kapsamında geçici izin mekanizması öngörülmüş; 1 Şubat 2024’e kadar başvuru yapılması aranmıştır. Verilen geçici izinler 31 Aralık 2024 tarihi itibarıyla kendiliğinden geçersiz hale gelmiştir. Geçiş sürecini tamamlayamamış olanlar bakımından idari yaptırım rejimi işlemeye başlamıştır.
4 – %25 kota uygulaması ve rezidans istisnası nasıl işlemektedir?
Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına düzenlenebilecek izin belgesi sayısı toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde yirmi beşiyle sınırlıdır. Beşin üzerinde başvuru yapılması halinde işyeri ruhsatı da zorunlu hale gelmektedir. Resepsiyon, güvenlik ve temizlik gibi hizmetleri sunan otel benzeri nitelikteki konutlar bu sınırlamadan muaf tutulmuştur; bu tür konutlarda izin belgesi doğrudan işleten şirket adına düzenlenebilmektedir. Söz konusu istisnanın tam kapsamı, idari uygulamada henüz tam netlik kazanmamış bir alan olmaya devam etmektedir.
5 – Kat maliki muvafakati hangi hallerde gereklidir?
Blok yapılarda noter onaylı ve oybirliğiyle alınmış kat maliki kararının başvuruya eklenmesi zorunludur; bu şart vazgeçilemez bir nitelik taşımaktadır. Müstakil yapılar ve tek malikli binalar için muvafakat aranmaz. Uygulamada bu aşama, büyük konut komplekslerinde genellikle en zaman alıcı ve operasyonel açıdan en zorlu adımdır.
6 – Başvuru için hangi belgeler gereklidir?
Kimlik ve imza belgeleri (tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, MERSİS [Merkezi Sicil Kayıt Sistemi] numarası ve imza sirküleri); güncel tapu, gerekli hallerde “konut” ibareli yapı kayıt belgesi, paylı mülkiyet halinde malik muvafakatnamesi, kat malikleri oybirliği karar tutanağı, gerekli hallerde işyeri ruhsatı ve UETS adresi.
7 – Aracı platformların yükümlülükleri nelerdir?
Kültür ve Turizm Bakanlığının resmi tebligatının ardından, izinsiz konut ilanlarının yirmi dört saat içinde kaldırılmaması halinde her bir konut için 100.000 TL idari para cezası ve erişim engeli yaptırımı uygulanabilmektedir.
8 – Vergi yükümlülükleri nelerdir?
Başlıca vergi yükümlülükleri şunlardır:
— Gelir Vergisi: Süreklilik arz eden kısa süreli kiralama faaliyeti ticari kazanç sayılır ve buna göre beyan edilmesi gerekir.
— KDV: %20 standart oran uygulanır.
— Konaklama Vergisi: KDV’den ayrı hesaplanır ve %2 oranında uygulanır. Ertesi ayın 26'sına kadar beyan zorunludur.
— Turizm Payı: Brüt hasılat üzerinden binde beş (0,05%) oranında aylık beyan zorunludur.
— e-Fatura: 1 Temmuz 2024 itibarıyla konaklama hizmeti sunanlar için zorunlu hale gelmiştir.
Kiralamanın hangi aşamada “sürekli” ticari faaliyet niteliği kazandığı sorusu her olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.
9 – Tapu kaydı “arsa” olan taşınmazlarda izin belgesi alınabilir mi?
Potansiyel olarak evet; ancak yapı kayıt belgesinde “konut” ibaresinin yer alması zorunludur.
10 – Tiny-house veya çekme karavan için izin belgesi alınabilir mi?
Çekme karavanlar Türk hukuku kapsamında römork olarak sınıflandırıldığından bu yapılar için izin belgesi alınması mümkün değildir. Sabit temelli prefabrik yapılar için, tapu kaydının usulüne uygun düzenlenmesi şartıyla başvuru yapılabilmesi mümkün olabilmektedir.
11 – Konutun yalnızca bir odası kiraya verilebilir mi?
Resmi olarak hayır. İzin belgesi bir bağımsız bölümün tamamı için düzenlenmektedir; oda bazlı kiralama bu kanun kapsamında izin konusu yapılamamaktadır. Oda bazlı konaklama sunmak isteyenlerin pansiyon veya otel ruhsatı alması gerekmektedir.
12 – Belediyeler tarafından ek harç alınabilir mi?
Evet. Bazı belediyeler Çevre Temizlik Vergisi bakımından farklı uygulamalara gidebilmekte ya da konaklama atığı ücreti gibi ek yükümlülükler getirmektedir. Uygulanabilecek yerel mevzuat her taşınmaz için ayrıca araştırılmalıdır.
13 – Sigorta zorunlu mudur?
7464 sayılı Kanun kapsamında sigorta yasal bir zorunluluk değildir. Bununla birlikte, konutun geçici misafirlerce kullanılması göz önünde bulundurulduğunda uygun bir sigorta teminatı alınması kuvvetle tavsiye edilmektedir.
14 – Kimlik bildirimi yapılmazsa ceza nedir?
1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde çok çeşitli idari para cezaları öngörülmekte olup, bu tutarlar her yıl yeniden değerlemeye tabidir. Güncel ceza tutarlarına ilişkin duyurular Emniyet Genel Müdürlüğünce paylaşılmaktadır.
15 – İzin belgesi hangi hallerde iptal edilebilir?
Kira tabelasının asılmaması, kapasite aşımı, yanıltıcı ilan kullanılması, kimlik bildirimi eksikliği ve fiziksel denetim standartlarının karşılanamaması gibi ihlaller idari para cezası uygulanmasına ve izin belgesinin iptaline yol açabilmektedir.
16 – Başvurum reddedildi; ne yapabilirim?
Başvurunun reddine ilişkin kararın tebliğ edilmesinden sonra Kültür ve Turizm Bakanlığına başvuru yapılması ve başvurunun reddedilmesi üzerine karara karşı iptal davası açma imkanları mevcuttur. Ancak bu prosedürün, yürütüldüğü ile göre yaklaşık 2 yıl sürebileceği gözetildiğinde, hukuk yoluna başvurmadan önce eksikliklerin giderilerek uzman yardımıyla konuyu idari usullerden çözmeye çalışmak önerilir.
KOLLUK KUVVETLERİNİN HATALI UYGULAMALARI NEDENİYLE KARŞILAŞILABİLEN BİRTAKIM SORUNLAR: BİR SOMUT OLAY İNCELEMESİ
Buraya kadar ele alınan çerçeve, büyük ölçüde kiraya verenin izin, vergi ve idari uyum yükümlülüklerine ilişkindir. Ancak bu kanunun uygulamasında ortaya çıkan ve kanaatimce yeterince ele alınmayan başka bir boyut daha vardır: Kısa süreli kiralama yapılan yerlerde yürütülen kolluk denetimlerinde misafir konumundaki yabancı gerçek kişilere yönelik tutum ve bu tutumun hukuki sonuçları.
Aşağıda bizzat karşılaştığım bir olayı aktaracağım; zira söz konusu olayın hem hukuki açıdan önemli hem de bu konudaki yazında gereği kadar incelenmeyen bir soruna dikkat çekeceğini umuyorum.
SOMUT OLAY
Yakın zamanda karşılaştığım somut olayda, A isimli yabancı bir misafirin, müvekkilime ait olan bir taşınmazda kalmakta olduğu esnada, kolluk kuvvetleri ilgili taşınmaza denetime geldiler. Taşınmazda kalmakta olan yabancı şahıs aslında taşınmazı uzun süreli olarak (8-12 ay) kiralamak niyetinde olmasına rağmen, henüz taraflar arasında yazılı bir sözleşme imzalanmamıştı. Dolayısıyla ilgili olayda herhangi bir hukuka aykırılık da yoktu.
Doğru bir uygulama düzleminde yapılacak denetimlerde; yabancı şahsa tercüman sağlanması, müdafi desteğine erişebileceği ve sessiz kalma hakkına sahip olduğu gibi (Miranda hakları) bilgilerin verilmesi gerekir. İfadesi alınan kişinin tehdit edilmesi, korkutulması gibi usuller ise hukuka aykırı olduğundan, bu tip taktiklere başvurulmaması gerekir.
Olay yerine gelen polis memurları ise konaklama yapmakta olan şahsa sahip olduğu haklardan bahsetmeksizin, anlamadığı bir dilde sorular sorup sonra da yine şahsın anlamadığı bir dilde bir tutanak hazırlayarak bunu imzalaması gerektiğini beyan etmiştir. Taraflar arası tüm iletişim Google Çeviri gibi ilkel bir çeviri aracı kullanılarak yürütülmüş olup, profesyonellikten son derece uzak bir şekilde gerçekleşmiştir.
Neye uğradığını haliyle anlamayan şahıs, büyük bir paniğe kapılarak tarafıma ulaştığında, “imzalamazsan seni karakola götürüp hakkında işlem yapacağız, uzun süre çıkamazsın” ve benzeri şekilde yapılan tehditler yüzünden ilgili tutanağı imzalamış vaziyetteydi. Tutanağı okuduğumda, Türkçe bilmeyen ve yanında ne avukat ne de tercümanı olan şahsın, “bu taşınmazı Airbnb sitesi üzerinde görüp kiraladım” şeklinde özetlenebilecek bir tutanağa imza atmış bulunduğunu gördüm.
Elbette ilgili tutanağa dayanılarak hazırlanan para cezalarına karşı ivedilikle gerekli itirazları yapıp hukuk süreçleri başlattık. Ancak kanaatimce bu yaşananlar son derece endişe verici olduğundan hem hukuk uygulayıcıları hem de potansiyel mağdurlar açısından konuya dikkat çekmek amacıyla paylaşmak istedim. Bu tip durumlar maalesef idari denetime tabi konuların neredeyse tamamında sıklıkla yaşanmakta, avukat desteğine birtakım tutanaklar imzalandıktan sonra ulaşılması bazı hallerde avukatın herhangi bir etki yaratmasını imkansız hale dahi getirebilmektedir. Bu nedenle kolluk kuvvetlerinin hazırladığı hiçbir evrakın hukuki destek alınmadan imzalanmaması, kolluğun her zaman “karşı taraf” olduğunun kişilerce unutulmaması gerekmektedir.
Özetle, Türkiye’de kısa dönemli kiralama yapmak isteyen herkesin hem müşterileri hem kendileri açısından gerekli önlemleri alabilmeleri adına bir avukatla çalışması hayati öneme sahiptir. Bu alanda faaliyet gösteren müvekkillerimizin, hukuka uygun bir şekilde kısa veya uzun dönemli kiralama yaptığı yerlerde kalan tüm yabancı müşterilerine hangi haklara sahip olduklarını anlatmak suretiyle bu tür hukuksuzlukların yaşanmasını önlemeye çalışıyoruz. Ancak uyguladığımız bu tedavi yalnızca semptomatiktir. Gerçek bir çözüm, kanun koyucuların yeni mevzuat yaratırken bu mevzuatı uygulayacak kişileri de özel bir eğitime ve bilgilendirmeye tabi tutması gerektiğini anladıkları gün söz konusu olacaktır. Yeni kanun çıkarıp, gri alanları denetime tabi tutmak elbette önemli ve gereklidir. Ancak çıkartılan yeni kanunu uygulayacak kişilere yeterli bir eğitim verilmediği veya belki bu alanda uzmanlaşacak özel birimler oluşturulmadığı sürece, çıkarılan kanunlar çözdükleri kadar yeni problem yaratmaya devam edecektir.
Konuya dair son olarak dikkat çekmek istediğim nokta ise şudur: Bu tür, uzun vadeli düşünen bir devlet aklıyla çıkarılmışa benzemeyen, daha refleksif nitelikler arz eden düzenlemeler, Türkiye’de ticaret yapmak zaten son derece zorken bunu daha da zorlaştırmaktadır. Belki bu noktada bir okur; “rant arayıcı ve kollayıcı vaziyetteki ticari faaliyetleri de kolaylaştırmayalım” diyebilir. Ancak burada dikkat çekmeye çalıştığım, “uzun vadeli ve geniş düşünen bir üst akıl eksikliği” kendini bu yazının kapsamını fazlasıyla aşacak, çok çeşitli alanlarda daha göstermektedir. Vergi mevzuatımızın eskiliği, çalışma izni mevzuatındaki sorunlar, kolluk uygulamaları, yabancı ülkelerde düzenlenmiş vekaletnamelerin entegrasyonu problemleri bunlardan yalnızca bazılarıdır. Bütün bu sorunlar, özellikle yabancı yatırımcılar açısından doğru hukuki bilgiye sahip avukatla çalışmanın önemini son derece artırmakta, doğru ve etkin bir desteğe sahip olmayan yatırımcıların ise çok çeşitli sorunlarla karşılaşabilmesine neden olmaktadır.
Av. Cemil Şaar, Dr. adayı
Bu yazı ilk olarak https://cemilsaar.com/tpost/kisa-donemli-konut-kiralama-7464 adresinde paylaşılmıştır.
cemilsaar@kstlawfirm.com | +90 535 416 9476 | linkedin.com/in/cemilsaar
26 Mar 2026
Makale
Cemil Şaar